– Gabriella Crosariol & Mario Dusi
Der Mieter hat in Italien kein automatisches Recht auf eine Entschädigung für von ihm an der Mietsache vorgenommene Verbesserungen, wenn der Mieter die genauen Beträge mit dem Vermieter nicht rechtzeitig abgestimmt hat.
Gem. Art. 1592 des ital. BGB, hat der Vermieter (möglicherweise) als Entschädigung den geringeren jener Beträge auszuzahlen, die den Kosten und dem Wert des nützlichen Ergebnisses zum Zeitpunkt der Rückgabe entsprechen. Das gilt aber nur dann, wenn die Einwilligung des Vermieters zu den Verbesserungen vorliegt.
Wenn der Vermieter der Verbesserungen zustimmt und sich bereit erklärt, sich an den Kosten zu beteiligen, räumt der Vermieter dem Mieter in der Regel eine vorübergehende Reduzierung der Miete (z.B. Freistellung von einer, oder mehreren Monatsmieten) ein.
Der Mieter hat also kein automatisches Recht auf Entschädigung für die angebrachten Verbesserungen an der Mietsache.
Darüber hinaus (laut Art 1592 ital. BGB) können die vom Mieter geleistete Verbesserungen mit möglichen Schäden an der Mietsache ausgeglichen werden, wenn die Schäden ohne grobe Fahrlässigkeit des Mieters verursacht wurden.
Wenn der Mieter Schäden an der Mietsache verursacht hat, oder unerlaubte Verbesserungen (die zu entfernen sind) vorgenommen hat, kann der Vermieter auf der anderen Seite, laut hiesiger Rechtsprechung (Cass. civ., 23 September 2022 N. 27932) rechtmäßig die Mietsache ablehnen, bis diese vom Mieter wiederhergestellt wird: der Mieter bleibt in der Zwischenzeit verpflichtet die Miete zu bezahlen (selbst wenn er die Mietsache nicht mehr benutzt)! Der Mieter könnte sogar hierzu verurteilt werden.
Unsere Empfehlung: Wenn der Mieter beabsichtigt, eine Entschädigung wegen vorgenommener Verbesserungen während des Mietvertrages oder bei der Kündigung zu verlangen, sollte der Vermieter die Verbesserungen nicht nur im Allgemeinen zugestimmt haben; der Mieter sollte dem Vermieter auch die entsprechenden genauen geplanten Kosten vorgezeigt haben und eine Einigung über die Verteilung der Kosten (Betrag und Zeitraum der Bezahlung des Beitrags vom Vermieter) erreicht haben.
Auf diese Weise können, um Rechtsunsicherheiten und mögliche Rechtsstreitigkeiten vermieden werden.
Im Übrigen empfehlen wir dem Vermieter gleich im Mietvertrag zu regeln, dass alle Änderungen (selbst wenn diese Verbesserungen der Mietsache sind) vorab zwischen den Parteien abzustimmen sind.
Wir beraten internationalen Mandanten in Immobilienrecht, inklusive Miet-Angelegenheiten, und empfehlen unsere Mandanten vor Verhandlung eines Vertrages sich an uns zu wenden, um mögliche zukünftige Auseinandersetzungen zu vermeiden.